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      鲁能地产业务整合进入“下半场”:“隐形巨头”能否复苏?

      本报记者 张敏 ?#26412;?#25253;道

      导读

      但严跃进认为,就鲁能旗下的资产质量而言,未来要想全部注入上市平台几无可能。相反,考虑到资产质量问题,更有可能被“拒收”甚至出售。

      鲁能集团对地产业务的整合可谓旷日持久,但?#34385;?#30340;“下半场”进行得并不顺利。

      4月8日晚间,广宇发展发布公告称,放弃受让5家公司的股权,分别是:大连神农科技100%股权、海南英大100%股权、?#26412;?#30887;水源100%股权、天津鲁能置业100%股权及海南亿兴置业60%股权。

      这5家公司分别隶属于鲁能集团和都城伟业——两者都是国?#19994;?#32593;公司旗下的房地产业务平台,鲁能集团还是上市公司广宇发展的大股东。

      这一动作可追溯到3年前的一次重大资产重组。当时,广宇发展通过发行股票的方式,吸纳鲁能集团旗下的五家公司。到2017年9月末,这5家公司全部完成资产交割过户手续。

      但重组的“下半场?#34987;?#22312;继续。按照当时前述同业竞争协议,鲁能集团和都城伟业需要对未注入的房地产资产进行整合,使之达到注入上市公司条件。而后,广宇发展具有优先?#23637;?#26435;,如放弃?#23637;海?#21017;出售给不相关的第三方。考虑到鲁能旗下的资产规模,这部分资产不是小数目。

      此次被广宇发展放弃受让的5家公司,正是此前未注入资产的一部分。按照协议,这部分资产很可能被出售。而如果类似的情况再次发生,鲁能将不得不继续出售旗下资产。

      艰难的“下半场”

      一直以来,鲁能都希望对旗下的房地产资产进行整合,主要目的是将优质资产注入到上市平台广宇发展上。为此,2009年和2013年,鲁能曾两次尝试通过重大资产重组的方式进行操作,但最终未果。

      2016年,鲁能再度启动资产整合,具体方案为,通过发行股票的方式,将旗下5家公司——重庆鲁能开发(集团)有限公司34.5%、宜宾鲁能开发(集团)有限公司65%、山东鲁能亘富开发有限公司100%、?#26412;?#39034;义?#40065;?#24314;设开发有限公司100%的股份、重庆鲁能英大置业有限公司30.00%的股权——注入上市平台广宇发展。

      针对这一方案,证监会曾两次发文质询,但最?#24352;?#22797;。到2017年9月29日,5家公司全部完成资产交割过户手续。

      但到此时,重组的“下半场”才刚刚开始。为避免同业竞争,鲁能集团和都城伟业曾承诺,将海南、武汉、山东、?#26412;?#22823;连等多地的房地产项目进行处置,在满足条件后,由广宇发展优先?#23637;骸?#33509;广宇发展放弃?#23637;海?#39033;目则授予与集团无关联的第三方。

      此次被广宇发展放弃受让的5家公司,正是此前未注入,但又构成同业竞争的资产。如今,这些公司已经实?#33267;?#32493;两年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润为正,因此已经达到了注入上市公司的条件。

      但广宇发展拒绝受让这些资产,理由在于,历史遗留问题未解决、盈利前景不明、去化周期长,等等。“总体可归咎为资产质量不佳。”上海易居研究院智库?#34892;?#24635;监严跃进向21世纪经济报道表示。

      严跃进认为,这几家公司的项目分别位于?#26412;?#22825;津、大连、海南等地,项目体量偏大,且这些区域深受楼市调控重压,项目的去化能力和盈利前景并不乐观。

      这并不是广宇发展首次拒绝受让母公司的资产。2018年3月,广宇发展就曾放弃优先?#23637;?#33487;州鲁能,原因是“苏州鲁能未来销售前?#25353;?#22312;较大不确定性”。

      此后,广宇发展对苏州鲁能实施托管,直到鲁能集团将后者出售给无关联的第三方。分析人士认为,此次被放弃受让的5家公司,也有可能遭遇同样的命运,即先由广宇发展实施托管,然后寻求出售。

      潜在货值4000亿

      事实上,并不是所有资产都被广宇发展“拒收”,2018年,福州鲁能和天津鲁能泰山两个项目,就被广宇发展现金?#23637;骸?/p>

      但严跃进认为,就鲁能旗下的资产质量而言,未来要想全部注入上市平台几无可能。相反,考虑到资产质量问题,更有可能被“拒收”甚至出售。

      鲁能早在2002年就涉足房地产业,是国?#19994;?#32593;公司旗下的两家房地产公司之一。另一家公司都城伟业成立于2009年,曾使用“?#26412;?#40065;能置业”和“鲁能置业”两个名称。工商信息显示,鲁能集团和都城伟业的法定代表?#21496;?#20026;刘宇。公司内部人士向21世纪经济报道表示,这属于“一家公司、两块牌子”。

      广宇发展于2016年发布的重组方案,披?#35835;?#40065;能集团和都城伟业旗下的房地产资产。两家公司旗下均有18家涉足房地产业务的子公司,其中,鲁能集团的房地产业务主要分布在?#26412;?#23665;东、海南、大连等地;都城伟业的业务主要分布在?#26412;?#28023;南、天津等地。

      严跃进指出,?#26412;?#21644;海南是鲁能重?#20540;?#20004;个区域,但这些区域的楼市调控政策均较为严厉。因此,这部分项目恐怕很?#35328;?#30701;期内变身为“优质资产”,也难以在短期内达到注入上市公司的条件。

      这样一来,拥有庞大土地资源的“隐形巨头”鲁能,能否进一步做大规模,就面临较大的疑问。

      严跃进认为,在鲁能集团和都城伟业发布的同业竞争承诺中曾强调,在广宇发展已经进入和即将进入的城市中,鲁能集团和都城伟业原则上不再从事住宅类房地产开发业务。这一点对鲁能做大规模有可能产生约束。

      但他同时表示,如果广宇发展能够迅速做大,或者楼市调控政策出现区域性反转,鲁能旗下的地产业务仍有复苏的机会。

      2017年,鲁能的地产业务实现800亿的销售规模。其中,广宇发展的销售金额为271.1亿元。但此后鲁能未再公布销售数据。根据天风证券发布的研报,目前鲁能潜在?#24418;?#27880;入(上市公司)的资源体量接近2000万方,潜在货值接近4000亿。

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